不動産豆知識2025-10-21

知らないと損！違法建築物件を売却するための賢い方法＆注意点

違法建築物件とは？基本的な知識を押さえよう

違法建築の定義と特徴

　違法建築とは、建築基準法や都市計画法、消防法などの法律に違反して建設された建物のことを指します。このような建物は、建築確認や完了検査を適切に受けなかった場合や、後から増改築を行い現在の法律に適合しなくなった場合などが原因で違法状態に陥ります。

　一般的な特徴として、建蔽率や容積率の超過、斜線規制違反、接道義務を満たしていないなどの条件が挙げられます。たとえば、100㎡の土地に対して建蔽率が50%ならば50㎡までしか建てられませんが、それを超える建物を建てた場合、違法建築とみなされます。また、所有者はその状態を是正する責任があり、是正されない場合には行政処分を受ける可能性があります。

既存不適格建築物との違い

　違法建築と混同されやすいのが「既存不適格建築物」です。このタイプの建物は、建築当時の法律や基準には適合していたものの、その後の法改正によって現在の基準を満たさなくなったケースを指します。

　一方、違法建築は初めから法律に違反して建てられているため、根本的な違いがあります。注意が必要なのは、既存不適格建築物も増改築や建て替えを行う場合、現行法を満たす必要がある点です。法的なリスクや対策について明確な理解が重要です。

違法建築物件を調査する方法

　違法建築の可能性がある物件を調査する方法としては、いくつかの手順があります。まずは建築確認済証や検査済証を確認することが基本です。これらの書類が存在しない場合や不備がある場合、その物件が違法建築である可能性が高くなります。

　さらに確実に調べるためには、建築士や不動産専門家に相談することをおすすめします。専門知識に基づいて適切な調査を行うことで、リスクを回避することが可能です。また、当社などの不動産買取業者に相談すると、売却を含めた解決方法について詳しくアドバイスを受けることもできます。

所有リスクとは？知っておくべきデメリット

　違法建築物件を所有することには、多くのリスクがあります。主なデメリットとしては、所有者が是正責任を負うこと、行政処分を受ける可能性があること、そして売却時に買主が見つかりにくいことなどが挙げられます。

　加えて、違法建築物件は住宅ローンの利用が難しいため、買主側も購入のハードルが上がります。そのため、物件の市場価値は一般的に大幅に下がります。さらに、違反の状況が解消されないまま放置すると、地域全体の環境や景観を損ない、社会的な影響を与えることもあります。

　これらのリスクを回避するためには、早期に物件の状態を確認し、適切な売却方法を計画することが重要です。場合によっては、朝日不動産のような買取業者と相談することで、迅速な対応が可能となるケースもあります。

違法建築物件の売却方法と流れ

個人売却と買取業者の選択肢

　違法建築物件を売却する際には、大きく分けて「個人売却」と「買取業者に依頼する売却」の2つの選択肢があります。

　個人売却では、不動産仲介会社を通じて一般の購入希望者に向けて物件を公開します。しかし、違法建築物件である場合、法律上のリスクや住宅ローンの利用が難しい点がネックとなり、買主が見つかるまでに時間がかかることがあります。

　一方、買取業者を利用する方法は、スムーズに売却しやすいメリットがあります。買取業者は違法建築物件に詳しいため、適正な条件で売買を進めることが可能です。また、早期に現金化できるため、急いで売却したい場合にも有効な選択肢です。

買取業者に依頼する際の手順とポイント

　違法建築物件の売却を買取業者に依頼する際には、以下の手順を踏むことが一般的です。

　まずは信頼できる買取業者をリサーチし、査定を依頼します。業者によって違法建築物件の取り扱いや買取価格が異なるため、複数の業者に査定を依頼して、比較検討するのがおすすめです。

　査定後、提示された価格や条件を確認し、納得できる業者と契約を結びます。この際には、物件の詳細な情報を正確に開示することが重要です。虚偽の情報を伝えると、後々のトラブルにつながる可能性があるため注意しましょう。

　「朝日不動産」など、違法建築物件の買取実績が豊富な専門業者に依頼すると、スムーズかつ安心して取引を進めることができます。

仲介売却時の注意点とトラブル回避策

　仲介売却を選ぶ場合、購入希望者に対して物件が違法建築であることを明確に説明する必要があります。これを怠ると、買主との間でトラブルが発生する原因となります。また、住宅ローンを利用できない物件であることを事前に周知しておくことも重要です。

　また、仲介契約を結ぶ不動産会社の選定も重要なポイントです。違法建築物件の取り扱い経験が豊富な不動産会社を選ぶことで、適切なアドバイスやサポートを受けることが期待できます。

　さらに、トラブルを防ぐために、契約内容をしっかり確認し、必要に応じて専門家の助言を求めることをおすすめします。瑕疵担保責任（契約不適合責任）についても事前に理解しておきましょう。

実績や口コミで優良業者を見極める方法

　違法建築物件の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社や買取業者を選ぶことが重要です。業者選びのポイントとして、実績や口コミを徹底的に調査することをおすすめします。

　インターネットで業者の口コミや評価を検索し、実際に違法建築物件の買取実績があるかどうかを確認しましょう。また、公式サイトで過去の取引事例やお客様の声をチェックすることで、その業者の信頼度を測ることができます。

　複数の業者に査定を依頼することで、相場感や業者間の対応の違いを知ることも重要です。特に、「朝日不動産」など、違法建築物件の買取に特化した業者は、迅速で信頼性の高い対応が期待できます。

売却の具体的な注意点とトラブル回避策

説明義務の重要性と法的責任

　違法建築を売却する際には、売主には購入希望者に対する説明義務があります。この説明義務を怠ると、契約後にトラブルに発展し、場合によっては法的責任を問われる可能性があります。たとえば、違法建築であることや接道義務を満たしていない事実などを隠して売却した場合、売主が損害賠償を請求される可能性があります。このようなリスクを避けるには、物件に関する正確な情報を事前に把握し、誠実な対応を心がけることが重要です。

購入希望者への情報開示の方法

　購入希望者には、違法建築に該当する物件の状況を正確に伝えることが必要です。「建築確認済証」や「検査済証」などの書類があれば提示するのがベストです。これらの証明が不十分な場合は、例えば「建蔽率オーバー」や「接道義務違反」であることを明言するなど、正直に情報を提供しましょう。また、違法建築であることが売却価格に影響する場合も多いため、買主がリスクを理解しやすくなるよう手続きの流れやリスクについて丁寧に説明することもポイントです。

売却前に建築士や専門家に確認を依頼すべき理由

　違法建築かどうかを正確に見極めるためには、建築士や不動産の専門家に相談することが望ましいです。違法建築の判定は、建蔽率や容積率の計算、接道条件など複雑な基準に基づいて行われます。専門家の意見を取り入れることで、売却活動を円滑に進めるだけでなく、購入者に対して信頼性の高い情報を提供できます。特に、朝日不動産のような実績のある不動産買取業者に相談すると、違法建築物件の取り扱いに慣れているため、スムーズな売却が期待できます。

契約時の瑕疵担保責任（契約不適合責任）の注意点

　違法建築の売買契約を結ぶ際には、瑕疵担保責任、現在では「契約不適合責任」と呼ばれる概念が適用される可能性があります。この責任は、売主が物件に欠陥があることを知らなかった場合でも購入者から責任を追及されるリスクを伴います。これを回避する方法として、契約書に「違法建築物件であること」「現状のまま引き渡す」といった条件を明記し、買主の理解を明確にしておくことが重要です。このような条件を適切に設定するためにも、不動産の専門家や法律のプロに契約内容を確認してもらうことをお勧めします。

違法建築物件を売却するメリットとベストな選択肢

不動産買取のメリットと活用法

　違法建築物件を手放したい場合、不動産買取の活用は非常に有効な選択肢です。不動産買取業者は通常、物件の現状について高い専門知識を持っており、違法建築という理由で購入を拒むことは少ないです。特に、「朝日不動産」のような実績ある不動産業者では、違法物件に関する取引経験が豊富であるため、売却までスムーズに進められることが期待できます。

　不動産買取の最大のメリットは、迅速な現金化が可能なことです。通常の仲介売却では買主が見つかるまで数ヶ月以上を要することがありますが、買取業者の場合はスピーディーな査定と手続きによって、売却完了までの期間を大幅に短縮できます。また、違法建築という性質を考慮して、物件価格の調整があらかじめ可能な点も安心感につながります。

再建築不可物件を更地にして売却する可能性

　違法建築物件の中でも、再建築不可物件の場合、更地にしてから売却する方法が検討できます。建物を解体し、更地にすることで、購入希望者が自由に建築できる状態を提供することができるため、結果的に売却の可能性が大幅に高まります。

　例えば、接道義務を満たしていない物件では、建物を解体して更地に仕上げることで、土地としての活用価値に集中した売却戦略を取ることが可能です。ただし解体費用が発生するため、事前に業者から詳細な見積もりを取得し、コストと売却価格を比較検討することが重要です。

　更地売却は、建物そのものに問題がある場合に購入希望者の心理的ハードルを下げる方法として効果的です。朝日不動産のような信頼性のある買取業者に相談すると、具体的な費用対効果や手続きについて詳しく確認できます。

売れにくい物件を確実に手放す方法

　違法建築物件は売れにくいとされていますが、確実に手放す方法も存在します。一つは、「買い手に直接メリットを伝える」ことです。例えば、低価格で購入できる、周辺環境が良いなどのポイントを積極的にアピールすることで、購入意欲を高めることができます。

　また、売却経験豊富な不動産会社や買取業者に依頼することで、適切なターゲット層にアプローチすることが可能です。特に買取業者は、物件の欠点を理解した上で買い取るため、売却成功率が高い傾向にあります。口コミや実績を参考に、信頼できる業者を選ぶことが大切です。

早期売却で損失を最小限に抑える方法と戦略

　違法建築物件の売却において、物件を長期間保有することはコストを増大させるリスクがあります。固定資産税や管理費などの維持費がかかるため、早期売却を目指すことが損失を最小限に抑える戦略の基本となります。

　早期売却を実現するためには、まず、プロの業者に査定を依頼し、適正価格を設定することが重要です。違法建築のデメリットを考慮して、市場の相場よりも少し低めの価格を提示することで、購入検討者の関心を引きやすくなります。また、物件の状況を正確に伝えることも、トラブルを防ぎつつ買主との信頼関係を築くために不可欠です。

　スピーディーな売却を目指す場合には、朝日不動産のような違法物件の売却経験が豊富な専門業者の力を借りることが、戦略的な選択肢と言えます。

ページ作成日　2025-10-21