日記 2019年9月 | 大和高田周辺の不動産をお探しなら朝日不動産にお任せ下さい。

朝日不動産

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日記

DIARY

朝日不動産です。
本日はお持ちの不動産を売るか?貸すか?についてお話したいと思います。
いわゆる、不動産査定あるあるですが、よくお客様にどっちがいいの?と聞かれます。
不動産売買業者に聞くと【絶対に売った方がいい!】といわれますし、賃貸業者に聞くと【貸した方が毎月の家賃収入があるからお得!!】といわれます。 
まぁ考えれば当たり前ですが・・・
では本当はどちらがお得かですが、結論からお話すると、運しだい!! といいたいところですが、それで終わると怒られそうなので、そのわけをお話します。
まず、売却のメリットですが、これは単純に売却すれば、お金が手元に入ります。もう管理や様々な悩み事からスッキリ開放されます。 

デメリットですが、愛着のある不動産を手放すわけですから、悲しい気持ちになります。スッキリの反面ぽっかり穴の開いた、不動産ロスが数日続くと思います。

では、賃貸はどうか!?
メリットは毎月の家賃収入が入ります。家賃を滞納されたらどうしよう?とお考えになられる方もおられると思いますが、近年は保証会社などが家賃に関しては保証していただけるので、その点はある程度心配ないと思います。 又、ご自身又は先祖が残した財産を持っておくことができます。
デメリットですが、まず、不動産賃貸収入には税金がかかります。税率はご本人の所得によって変わりますが、基本的に確定申告が必要になります。(但し、儲けに対しての税金ですのでそれほどのデメリットではありませんが)
次に初期投資が必要になります。賃貸の募集をする際は、基本的に室内のリフォームをしていただく事になります。(あくまでおすすめする程度の話ですが)やはりきれいな物件を探されているお客様が多いのと、賃貸ですので、自分でリフォームして住むという考えは中々難しいですので、先にリフォームをしていただかないといけない点があげられます。
次に維持管理は家主負担となりますので、設備等が壊れた場合や雨漏り、シロアリなどの害が発生した場合には修繕費の負担がかかります。 案外馬鹿にならない金額になる事も・・・
最後は、初めにお話しした、運!!です。 賃貸を探されているお客様は様々な方がおられます。すごく丁寧に住んでいただける方!借り物だからといって割と粗っぽい使い方をする方!煙草を吸われる方!掃除の苦手な方!などなど これは運としか言いようのない事です。 入居の際にそこまでの審査は現実問題不可能です。実際8割以上の人は、賃貸なので丁寧に使わないと と思って生活してくれていますが、一部そうでない人がいる事も事実です。 これは家賃収入を得るメリットのリスクと考えるしかないと思います。


結論的なお話をすると、基本的に一般の個人の方は売却されることをお勧めします。


では逆に賃貸を進める方ですが、売却金額で今の住宅ローンが完済できない方!これをきっかけに不動産賃貸業にチャレンジしようとする方、知り合いや身内に住宅の修繕等に関するプロがおられる方!は賃貸にするメリットがあると思います。

 

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投稿日:2019/09/29   投稿者:-

朝日不動産です。
不動産の売却の流れについてお話ししたいと思います。
まず、不動産の売却をお考えになられる際に、一番気になる事は一体自分の不動産はいくらで売れるのか?だと思います。そこで皆様はどのようにされますか? 通常であれば、不動産のサイトなどをご覧になられて、周辺の物件を見られると思います。マンションであれば同じマンションがいくらで売り出ているか?ポストによく入っているチラシをみて、何となくこのくらいかなぁ?と目星をつけられると思います。
そこから、査定を依頼しようと、どこの業者にしようか?と考えられ、ポストに【あなたの不動産を欲しい人がいます】【このエリアで○組のお客様がおられます】といったチラシをみて、いいかなぁと考えられると思います。 これ、同業者の方に見られていると怒られそうですが、あれ半分以上ハッタリです。 よく考えてみてください。 マンションが一番分かりやすいですが、他の部屋が売り出されているのに、お客様がおられますか??? 
全てまでは言いませんが・・・・
では、どうすればいいのか?ですが、はっきり誤解を恐れず言いますと、あなたがお持ちの不動産の周辺の一番安い物件があなたの不動産の最高値だと思ってください。
これは買主の立場になれば分かると思いますが、同じマンションで500万円と600万円の物件がでていれば、どちらに興味を持ちますか? これ売主様にお話しすると、私の家は南向き・角部屋・リフォームしている・階高が上・使い方が丁寧・買った時に高かったなどなど、色々おっしゃっていただけますが、立場が変わるとどうでしょ? もちろんそのような状況によって価格は多少変化しますが、そんなに大きく価格に反映されることはありません。中古の住宅・マンションの購入を考えられている方のほとんどは、そういったところの一点集中でこだわられている方よりも、総合的に検討されるお客様の方が圧倒的に多い様に思います。
やはり中古住宅・マンションを購入されるお客様の一番のポイントは価格になります。
急いで売る必要もないので、高い値段で売り出すのもいいのですが、近年インターネットの普及で、購入をご検討されているお客様の情報量はとてつもなく多く、下手すると営業よりもお客様の方が、売買事例をよく知っていることもあります。
相場より高い物件が売却されることは滅多にありません。買主様もわかっているのはもちろん営業マンもその物件を勧める事もあまりありません。どちらかというと逆に相場より高い物件を見せて、適正な物件を勧める(俗にいう当て物)といわれる行為の対象になりかねません。 少しでも高く売却したい気持ちは、営業マンも同じで、高く売却できると手数料も多くなりますし、売主様にも喜ばれますが、現実はそんなに甘くないように思います。
また、査定で不動産業者にたくさん査定させると、売り出し金額がだんだん高くなることがあります。うちなら○○万円でいけますよ!!といってよその査定より高くして、売却依頼を受けたいために無理な数字をいう業者がたくさんいますが、根拠を明示せず、ただただ高い数字を出す業者には注意が必要です。(会社によっては、売却依頼をとる事にノルマを設定している会社もあるため、このような事になるのですが・・・)
先ほど述べていた、室内の程度や条件も踏まえ、実際の近隣の売却状況をキッチリ説明できる業者を選ぶことが、一番最短で、適正な価格で売却できる一番の近道だと思います。

当社では、査定の際、大体3つほどの査定の数字をお伝えしています。お客様の事情や売却理由にもよりますが・・・  1つ目は一般的な近隣相場から出した平均的な価格、2つ目は、最短で売却できるであろう価格、3つ目は買取の際の価格です。
その中で、売主様の状況等に合わせて、ご相談しながら売却価格を決めて売り出す様にしています。

追記:くれぐれも世の中そんなに甘い話はありませんので、ご注意ください。そして、同業者の方で気分を害された方、ごめんなさい(笑)。


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投稿日:2019/09/22   投稿者:-