日記 2019年8月 | 大和高田周辺の不動産をお探しなら朝日不動産にお任せ下さい。

朝日不動産

営業時間9:00~19:00定休日水曜日・木曜日

E-mail: info@asahi-fudousann.co.jp

フリーダイヤル: 0120-111-354

E-mail: info@asahi-fudousann.co.jp

フリーダイヤル: 0120-111-354

日記

DIARY

朝日不動産です。

先日より大きな土地の購入・販売についての続きです。

開発許可は基本的には500㎡以上の土地を造成・区画割する際に必要な許可ですといいましたが、奈良県の場合に気を付けないといけない面積が1000㎡・3000㎡という面積があります。まず3000㎡に関してですが、すごく簡単な言い方をすると、区画の中に公園をつくる必要があります。これに関しては、賛否両論あると思います。大きな区画の中に公園をつくることが良好な住環境を整備する。(なるほど!!)公園をつくると言う事は、1~2区画本来なら販売できる区画が減る。当然買取価格や販売価格に影響が出る(なるほど!!!)それぞれ立場の違いですが、仕方ないかなと思います。

問題は次の1000㎡です。【大和川流域における総合治水の推進に関する条例】が平成30年に施行されました。これは従来3000㎡以上の開発行為を行う場合、調整池が必要だったものが1000㎡に引き下げられました。これが意外に厳しい条例です。一般的な田んぼは1枚が1000㎡(300坪・一反)ですので、田んぼ一枚を造成する際には必ず調整池を作る必要が出てきました。

これを不動産業者の立場から言うと、例えば市街化調整区域の特区と呼ばれるエリア(一区画200㎡)の田んぼが1000㎡あった場合、5区画取れる所が4区画になります。1区画減ります。さらに近年の材料費の高騰もある中、調整池をつくる費用が工事代金に上乗せになります。調整池をつくるにあたり、敷地の勾配をとる必要があるため(水が流れるようにするため)どうしても土地の高さを高くしないといけなくなることが多く更に工事代金が上がります。 もう大変です(汗、汗、汗)

「近年のゲリラ豪雨で水害が多いための対策です。」 こういわれると、なるほどと感じますが、よくよく考えると、大和川流域はここ約15年で400個ため池をなくしました。川をよく見ると底に泥がたくさん沈殿しています。 各市町村の管理している道路の側溝はあちらこちらが詰まり、深さも浅く、流れません。 民間の開発行為を規制する前にしなければならない事業はたくさんあるように感じていますが・・・  

すみませんかなり愚痴を言ってしまいましたが、条例ですので、仕方がありません。 

なぜこのようなお話をしたかと言いますと、よく農地の売却の際に【こないだ〇〇さんの所の田んぼは○万円/坪で売却できたからうちもその値段で】と言われます。平成30年の以前と以後では買取の数字が全く変わっています。この説明をしてもよく愚痴られます。もう少し、県も大々的に宣伝してくれてもよかったのに・・・ と思いますが・・・・

すみません。全体的に愚痴っぽくなりましたが、水害のない社会を実現するためには仕方ないと胸に刻んでまいりたいと思います。

 

1000㎡を超える農地もどんどん買取いたします。

不動産の事なら、朝日不動産にお任せください。

 

#朝日不動産 #奈良県 #大和高田 #不動産売却#不動産購入#不動産査定#不動産売買#葛城市 #御所市 #香芝市 #橿原市 #広陵町 #土地 #マンション #新築戸建 #土地分譲 #開発許可 #建築士 #田

 

奈良県の不動産のことなら

朝日不動産へお任せください。

 

株式会社朝日不動産

奈良県大和高田市旭北町6番23

TEL:0745-22-2202

   0120-111-354

HP:https://www.asahi-fudousann.co.jp/

Facebook: https://www.facebook.com/asahi.fudousann/

投稿日:2019/08/19   投稿者:-

朝日不動産です。

先日に続きまして、大きな土地の購入・売却についての話の中で出ていた特区について

都市計画法34条11項に基づく区域指定=特区と言われるものがあります。

いきなり難かし話から入りましたが、基本的には市街化調整区域と言われる区域内は原則建築物を建築することはできません。イメージ的にわかりやすく言うと、田園風景の広がるエリアとイメージしていただけるとわかりやすいかと思います。 基本的には市街化区域と市街化調整区域とでエリア分けされており、市街化区域は建築物が建築できます。市街化調整区域は建築物の建築はできません。但し、例外的にこのエリア分けの法律ができる前から建築物が経っていた土地や農家の方の住まいや倉庫などは例外的に許可される制度になっています。平成17年に一部エリアに限って、県が指定するエリアにのみ一般の住宅をたててもいいよ! というエリアが指定されました。 これがいわゆる特区と言われるものです。

市街化調整区域の指定されたエリアであれば、開発許可を認めます!ということなので、先日お話していた、開発許可と同様様々な制限のもと許可をもらうことができるのですが、普通の開発許可と大きく違うのは、面積と用途です。 まず面積ですが、市街化区域であれば敷地の最低面積が130㎡なのに対して特区は200㎡が最低面積になります。約60坪です。用途に関しては原則一戸建て専用住宅に限られます。(一部特区で緩和されてるエリアもありますが・・・)この一戸建専用住宅とは、簡単にいうと家・住居の戸建のみと言う事です。なので店舗やハイツ、マンションなどはダメです。ちなみに特区のエリアは高さも2階建までです。

この制限ですがかなり厳しい制限といえると思います。但し逆にいうと、自分の土地もそうですが、隣の土地も同じなので、自分の土地の横に大きなマンションやハイツ・集合住宅は建たない と考える事も出来ます。

 正直な感想を言うと、住環境の観点からいうと、個人的には特区の方がよいと思う事が良くあります。同じ10区画の開発現場でも市街化区域の40坪の開発現場と60坪の開発現場を見くらべると、広々とした感じが全然違います。極端なイメージでいうと下町の町屋と閑静な住宅街との違いみたいな感じです(怒られそうですが・・・) 但し、特区のデメリットとしては、どうしても、もともと市街化調整区域は何もない所的な所なので、比較的不便な所が多いです。例えば、電車の駅が遠い、スーパーなど商業施設が遠い、コンビニが近くにないなど・・・・・です。

それぞれの家庭の環境や実情に応じて考えていただく必要はあると思います。

奈良県で特区のエリアが多いのは大和高田市(13地区)葛城市(20地区)広陵町(16地区)となっています。エリアの確認は奈良県のホームページで公開されていますので気になる方はご確認ください。(http://www.pref.nara.jp/3976.htm

特区エリアの不動産の購入・売却をお考えの方は、朝日不動産にお任せください。

農地の買取もどんどんしています。まずはご相談ください。

 

#朝日不動産 #奈良県 #大和高田 #不動産売却#不動産購入#不動産査定#不動産売買#葛城市 #御所市 #香芝市 #橿原市 #広陵町 #土地 #マンション #新築戸建 #土地分譲 #開発許可 #建築士 #田 #特区 #市街化区域 #市街化調整区域

 

奈良県の不動産のことなら

朝日不動産へお任せください。

 

株式会社朝日不動産

奈良県大和高田市旭北町6番23

TEL:0745-22-2202

   0120-111-354

HP:https://www.asahi-fudousann.co.jp/ 

Facebook: https://www.facebook.com/asahi.fudousann/

 

 

投稿日:2019/08/12   投稿者:-

朝日不動産です。

本日は大きな土地を購入売却する際に出てくる【開発許可】と言われるものについてお話したいと思います。

一般的な住宅を購入、売却する際はほとんど関係ない事です。

簡単にいうと、500㎡以上の土地を造成や区画割(宅地分譲)などする際に関係することです。

この開発許可に関してはっきり言うと、とても難しく、なかなか一言では説明できないのですが、一般的な範囲でお話したいと思います。

まず、田んぼの大きさの目安ですが、田んぼ一枚の大きさを一反(いったん)、と呼び面積が約1000㎡(300坪)です。 この田んぼを造成して、道路をいれて、区画割する際に、県に対して、開発許可を申請し、許可を得ないと造成することができません。

奈良県の場合、宅地分譲する際の最低面積が決まっており基本的には130㎡(約40坪)以上の区画にすることが決められております。道路をつくる場合は幅員6m以上と定められています。 お客様によく、40坪の土地ばっかりあるのはなぜか?と聞かれますが、その根拠はこれにあたります。

但し、市街化調整区域の特区と呼ばれる所は最低面積200㎡(60坪)になりますが、この特区に関してはまた、後日お話したいと思います。

この開発許可は原則一般の方が県に行って申請するのは、ほぼ不可能に近いと思います。

開発許可の技術的基準やら立地基準やら都市計画法やら、市町村の基準やら・・・・・

もううんざりする事間違いなしです。 この作業をしてくれる方が基本的には建築士の方です。設計士と設計屋などと言われることもありますが、正式には1級・2級建築士が正解です。

話は戻りますが、この開発許可には様々な規制があり、どこでも許可がおりるとは限りません。最初のスタートラインとして問題になるのが、その土地に行くまでの道の幅員に制限があります。細かい事は抜きにして、大きな道路からその物件にいくまで、必ず4m以上の道路が必要になります。しかも有効幅員で! 途中の一カ所でも4m未満の道があったり、道路にはみ出して、塀や門が設置されている、ガードレールがある、石碑や祠がある などなどで少しでも4m未満の箇所があると、開発許可は下りません。これ以外に多いです。散歩がてら近所少し歩いてみてください。 本当に多いです。 奈良県ならではなのかもしれませんが、敷地の前に大きな石置いてあるのを見た事ある方もたくさんいらっしゃると思いますが、あれのおかげで4mを切ることもよくあります。押しても引いても動きません(涙)

こうなるとお手上げ状態になります。 ではその場合分譲できないか?と言われるとできなくもないのですが、位置指定道路をつくるとか、個人でうんぬんなど、方法はなくはないのですが、時間(年単位)や費用などの問題もあって、当然その土地の評価、査定に影響します。 大きな土地を購入、売却をお考えになる際は一度その土地に行くまでの道を必ず確認してください。

今日はここまでにしておきます。(この開発許可のお話はまだまだ続きます。)

大きな土地の売却、購入のご相談は朝日不動産にお任せください。

#朝日不動産 #奈良県 #大和高田 #不動産売却#不動産購入#不動産査定#不動産売買#葛城市 #御所市 #香芝市 #橿原市 #広陵町 #土地 #マンション #新築戸建 #土地分譲 #開発許可 #建築士 #田

 

奈良県の不動産のことなら

朝日不動産へお任せください。

 

株式会社朝日不動産

奈良県大和高田市旭北町6番23

TEL:0745-22-2202

   0120-111-354

HP:https://www.asahi-fudousann.co.jp/

Facebook: https://www.facebook.com/asahi.fudousann/

投稿日:2019/08/10   投稿者:-

朝日不動産です。

本日は住宅ローンについてお話したいと思います。

住宅ローンのお話といっても様々あり、借入額や内容等色々ありますが、本日は皆さまが住宅購入の時に真っ先に気になる一体いくら借入できるのかについてお話します。

一般的なサラリーマンの場合は返済比率と呼ばれる年収に対する借入の割合によって算出されます。 いきなり難しい事を言いましたが、すごく簡単にいうと年収×30~40%(返済比率)=年間返済額 の範囲であれば借りてもいいですよ という目安になります。

具体的な数字でいうと 年収300万円×30%=90万円/年⇒月々75,000円までの支払であればOKという意味です。

よく他のローンを持っていると家を買えないとか、車のローンがあるとダメなんて話を聞いたことがあるかもしれませんが、これが上記の返済比率に関係する話です。

例えば上記の年収300万円の人の場合 月々75,000円まで支払することができます。

そこに車のローンが月々60,000円払っている場合75,000円-60,000円で残り15,000円分の借入しかできない事になります。

この差をローン金額で比べると、75,000円/月の場合約2650万円の借入になりますが、15,000円/月の場合500万円の借入になります。

約2150万円の借り入れできる金額に差額ができます。 

この差がいわゆる、他のローン借入があると住宅ローンが借りれないといわれる原因の一つです。

他の借入がない場合の借入できる大きな目安として、年収の7倍を目安に考えていただくと間違いないと思います。夫婦共働きの場合は、原則合算の可能ですが、金融機関等によっては、奥様の収入の半分までしか足せない金融機関もありますので、細かい点はご相談いただければと思います。

本日の要点は、年収の7倍程度であれば楽々住宅ローンは通ります。

車は家を買った後にお願いします(笑)

 

不動産の事なら朝日不動産に

株式会社朝日不動産

大和高田市旭北町6番23

TEL 0745-22-2202

メール:info@asahi-fudousann.co.jp

HP: https://www.asahi-fudousann.co.jp/

#朝日不動産 #奈良県 #大和高田市 #不動産 #不動産販売 #不動産買取 #不動産売買 #不動産査定 #住宅ローン #新築戸建 #中古戸建 #中古マンション #土地 #葛城市 #御所市 #香芝市 #橿原市 #広陵町 

投稿日:2019/08/09   投稿者:-